相続登記は自分でできる？手続きの流れや必要書類・費用を解説

相続登記とは

相続登記とは、亡くなった方（被相族人）の不動産を配偶者や子供など（相続人）に名義変更する手続きです。令和6年4月1日から相続登記の義務化が始まりました。自身に相続が開始したのを知ってから3年以内に相続登記をしなければ、10万円以下の過料に処される場合があります。

国によって決められた所定のルールに従って、不動産の所在地によって定められた管轄法務局に相続登記を申請することになります。

相続登記を自分で行うメリット・デメリット

相続登記を自分で行う場合、費用を抑えられる反面、専門的な知識や時間が必要です。ここでは自分で行うことのメリットとデメリットについて、詳しく紹介します。

相続登記を自分で行うメリット

相続登記を自分で行う最大のメリットは、費用の節約でしょう。司法書士などの専門家に相続登記を依頼すると当然、報酬が発生します。

現在、司法書士報酬は自由化され、標準報酬なるものは存在しません。しかし、相場というものがあります。地域によって多少異なりますが、全国的な司法書士報酬の相場は3万円～12万円だとされています。自分で相続登記を行えば、この金額分の費用を節約できます。

相続登記を自分で行うデメリット

相続登記は専門知識がないと「登記漏れ」が生じる可能性があります。たとえば、被相続人や相続人が私道共用部分やマンションの附属建物の所有権を認識していない場合、これらの不動産の相続登記が漏れてしまうことがあります。こうしたケースは、相続財産全体の確認が不十分だと起こりやすいでしょう。

こういった登記ができていない原因までは法務局は把握しません。そのため、予期せぬ登記漏れがあとで判明すると、不動産の売却や担保設定の際に指摘され、最悪の場合は相続登記をやり直す必要が発生します。

手続きは自分で行うか専門家に依頼するのか？

自分でも行えるケース

相続登記を自分でも行えるケースとして、次の3つが考えられます。

以下、各ケースについて説明します。

相続関係が簡潔

相続関係が簡潔な状態とは相続人が配偶者だけ、子供だけなどのケースです。相続登記には、戸籍謄本などの必要書類を収集しなければなりません。相続関係が簡潔であれば、必要書類の収集や相続人間間のやり取りなどが比較的容易に済み、自分で相続登記を行うこともできるでしょう。

平日に時間を作れる

戸籍謄本や住民票、固定資産評価証明書などの必要書類は、市区町村役場から取り寄せます。また、相続登記の申請先は不動産所在地の管轄法務局です。市区町村役場や法務局は、役所であるため業務時間は平日になります。

登記申請は不備が発生すると、都度法務局や関係各所へ足を運ばなければならず、予想外の時間を取られる可能性があります。そのため、平日に仕事などに支障なく時間が作れる方であれば、自分で相続登記を行うことも可能でしょう。

根気をもって手続きを行える

戸籍謄本などの必要書類の収集や相続登記の申請には、相続や不動産登記に関する専門知識が求められます。これらをすべて把握する必要があり、万が一、手続きに不備があった場合も、自ら問題点を見つけて対応しなければなりません。そのため、時間をかけて根気よく手続きを進められる方であれば、自分で申請を行えるでしょう。

専門家に依頼した方がいいケース

相続登記を司法書士などの専門家に依頼した方がいいケースとしては、次の4つが考えられます。

以下、各ケースについて説明します。

相続関係が複雑

長年にわたって相続登記を放置した不動産では、代襲相続や数次相続が発生し、相続関係が複雑化する可能性があります。特に戦前から相続登記がされていない場合、旧民法の規定が適用され、より専門的な知識が求められます。

このような相続状況は、相続人の確定にも労力を要し、相続登記申請手続きにもミスが生じる可能性が増えるでしょう。手続きに難解さを感じたら、司法書士などの専門家の力を借りることを検討した方がよいでしょう。

相続人間の関係が悪い

相続人が複数の場合には、通常、遺産分割協議を行い、不動産取得者を特定の相続人に決めます。相続人間の関係が良好であるならば問題はないのですが、場合によって不仲な状態もあるでしょう。そうなると話し合いも上手くいかず、遺産分割協議が宙に浮く可能性があります。

そういった場合には、中立的な第三者である司法書士などの専門家に間に入ってもらうことをおすすめします。

不動産が遠方にある

相続する不動産が地方の実家など、相続人の現在の住所地から遠方にある場合があります。不動産が遠方にあるということは、戸籍謄本などの必要書類の収集や管轄法務局への登記申請にも手間取り、予想外の時間や労力を取られることになります。まとまった時間が確保できない場合は、登記手続きを行える専門家へ依頼してみましょう。

相続登記を急ぎたい

相続不動産の売却や担保権の設定による融資を受けるためには、相続登記を完了させて不動産の所有者を確定する必要があります。相続登記が未完了の状態では、不動産業者や金融機関は手続きを進められません。そのため、手続きを急ぎたい場合は、迅速に必要書類を準備し、登記申請を確実に行える司法書士へ相談しましょう。

相続登記の流れ

相続登記の手続きには、必要書類の準備や申請書の提出など、いくつかのステップがあります。ここでは、相続登記の全体的な流れをわかりやすく説明します。

相続不動産の調査

最初に相続不動産の内容を調査します。毎年、固定資産税納付書が送られてくると思いますが、そこに相続不動産の所在、地番、家屋番号が記載されています。固定資産税納付書だけで足りない場合は、「名寄帳」を取り寄せましょう。名寄帳は、各市町村内にある同一所有者の不動産がすべて記載されたものです。

ただし、名寄帳は同一市区町村内にある不動産が記載されているだけです。別の市町村分の不動産は記載されないので注意しましょう。

相続不動産の具体的な内容の把握

相続不動産の詳細を把握するために、相続不動産の調査で判明した所在、地番、家屋番号をもとにして、法務局から登記簿謄本（不動産登記全部事項証明書）を取り寄せます。登記簿謄本には所有者名や抵当権の担保が設定されているかなどが記載されています。

相続人の確定

次に相続人を確定します。そのためには、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取り寄せます。取得先は、被相続人の本籍地の市区町村役場です。被相続人が何度も転籍している場合は、それぞれの市区町村役場から取り寄せます。相続人が確定したら、相続人全員の現在戸籍謄本も取得します。

管轄法務局を特定する

相続登記を申請する管轄法務局は、相続不動産の地域を管轄している法務局になります。日本全国どこの法務局でもいいというわけではありません。管轄法務局の所在地は、法務局のホームページなどで確認できます。

必要書類の収集と登録免許税を準備する

登記申請書の作成や住民票の除票や戸籍謄本の除附票、遺産分割協議書などを用意します。なお、住民票はマイナンバーは記載せず、本籍が記載されているものが必要です。

固定資産評価証明書の情報をもとに登録免許税を算出します。登記申請書の取得方法や登録免許税の計算方法については後述で紹介します。

収入印紙の購入・貼付け

登録免許税の納付方法には、「銀行振込」と「収入印紙」があります。銀行振込の場合は、事前に登録免許税額を振り込んだあとに、その領収証を登記申請書とともに提出します。

収入印紙では、法務局か郵便局で購入ができます。コンビニでも収入印紙を販売している店舗がありますが、主に取り扱っているのは200円券であり、高額なものや低額なものは在庫がない店舗が多いのが現実です。なるべく法務局か郵便局で購入するのがいいでしょう。

登録免許税分の収入印紙を購入したら、収入印紙貼付台紙に貼付します。収入印紙貼付台紙は、A4判コピー用紙でも差し支えありません。これらを用意できたら登記申請書と一緒に法務局に提出します。

登記書類の綴り方

相続登記の必要書類の綴じ方についてご案内します。多少の綴じ方のミスがあったとしても、登記申請が却下されるわけでないので、一例としてご参照ください。

1～9の書類をホチキスで留めてファイルにまとめます。登記申請書と収入印紙貼付台紙の間には、登記申請に使用した印鑑で契印をします。

4～9の書類は原本還付を受けるためにコピーを添付し、申請印で契印を行います。4のコピーには「上記書類は原本と相違ない」と記載し、申請者の住所氏名を明記し登記申請に使用した印鑑を捺印しましょう。なお、この書類一覧に相続関係説明図を追加しておくと、戸籍謄本を原本還付してもらえます。

次に以下の書類の原本も提出します。下記の1～7はクリップで挟み、ファイルにまとめてください。

管轄法務局への登記申請

必要書類を一式を揃え、管轄の法務局へ登記申請を行います。窓口申請の場合は、必要書類とあわせて完了書類を郵送で受け取る際には返信用の封筒（レターパックプラス）も提出します。

郵送申請では、必要書類一式と返送用封筒（レターパックプラス）を管轄の法務局に送付します。追跡可能なレターパックで送ることを推奨しますが、レターパックライトでも問題ありません。あとは登記完了を待ち、完了日は法務局のホームページで確認できます。

なお、電子証明書の準備や専用ソフトをダウンロードできる環境があれば、オンライン申請も可能です。詳しい手続き方法については以下をご参照ください。

管轄法務局による補正

申請書などの必要書類、申請内容に不備がある場合は、法務局から補正（修正）の連絡がきます。指示に従って補正をしましょう。

登記完了・登記完了書類の受領

登記が完了しても法務局から特別な連絡はきません。登記申請書に記載した登記完了書類（登記識別情報通知、登記完了証、原本還付書類）の受け取り方法に沿って書類が届きます。なお、受け取り方法は窓口、郵送、オンラインのいずれかを選択できます。

手続きに用いられる主な必要書類

相続登記には、戸籍謄本や固定資産評価証明書など、いくつかの書類が必要です。ここでは手続きに用いられる主な必要書類について詳しく紹介します。

被相続人の戸籍（現在戸籍謄本、改製原戸籍謄本、除籍謄本）

相続人を確定させるため、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要です。抄本（一部事項証明書）は請求者の身分関係しか書かれていないため、身分関係のすべてが書かれている謄本を準備しましょう。

出生から死亡までの戸籍謄本の一部でも抜けて繋がらない場合には、法務局から足りない戸籍謄本の再提出を求められます。被相続人が結婚や転籍などにより本籍を各地に移転している場合は、各市町村区役場から戸籍謄本を取り寄せなくてはいけません。

なお、令和6年3月1日に新設された戸籍謄本の広域交付制度を用いれば最寄りの市区町村役場で、申請地域以外での戸籍謄本も取得可能です。ただし、手続きを行う場合は一定の条件が必要になるため、利用を検討される方は最寄りの市区町村役場の窓口で確認してみてください。

相続人全員の現在戸籍謄本

相続人の戸籍謄本は、被相続人の場合とは違い、現在戸籍謄本だけで足ります。戸籍も謄本ではなく、抄本でも差し支えありません。ただし、登記の実務上は、謄本を提出した方が手続きには正確性を増すとされています。

注意していただきたいのは、相続人の戸籍謄本の取得日は被相続人の死亡日（相続開始日）以後でなければならない点です。これは相続開始時点において、相続人が生存していることを証明するためです。

被相続人の住民票の除票（あるいは戸籍の除附票）

被相続人が死亡した旨が記載されている住民票の除票、もしくは戸籍謄本の除附票です。いずれも被相続人の本籍が記載されているものが必要です。

住民票の除票や戸籍謄本の除附票が必要な理由は、被相続人が登記上の所有者と同一人物であるかを確認するためです。人によっては、登記したあと、引っ越しをして住所が移転している方がいます。その場合、住所移転が記載されている住民票の除票が必要になります。住民票の除票だけでは住所移転が判明しない場合は、戸籍謄本の除附票を取れば住所移転が記載されているケースがあります。

所有権を取得する相続人の住民票

住民票は相続不動産を取得する相続人のものを準備します。法定相続なら相続人全員の住民票、遺産分割や遺言によって特定の相続人が相続不動産を取得するのであれば、その相続人の住民票です。取得日には制限はありませんが、なるべく最新のものを推奨します。また、相続人の本籍が記載されているものでなければなりません。

固定資産評価証明書

固定資産評価証明書は、固定資産税額のもととなる相続不動産の評価額を証明する書類です。

相続登記の際、国に納める登録免許税の算出基準を示すために必要となります。注意していただきたいのは、相続登記申請日と固定資産評価証明書の取得年度との関係です。固定資産の評価額は年度ごとに変動するため、登記申請日に適した証明書を用意する必要があります。

例えば、登記申請日が令和6年3月31日であれば、令和5年度の固定資産評価証明書で問題ありませんが、申請日が令和6年4月1日以降になる場合は、令和6年度の固定資産評価証明書が必要です。証明書の取得先は、不動産所在地の市区町村役場ですが、東京23区の場合は都税事務所が担当窓口となります。

遺産分割協議書

遺産分割協議によって相続不動産を取得する相続人を決める場合は、遺産分割協議書には相続人全員の署名と実印による捺印が必要です。

相続人全員の印鑑登録証明書

遺産分割協議書の有効性を証明するため、相続人全員の印鑑登録証明書が必要になります。なお、相続登記の手続きには有効期限の制限はありませんが、不動産売買や預貯金の払い戻しなどでは制限が設けられています。

遺言書

被相続人が遺言によって相続不動産を取得する相続人を指定していた場合には、遺言書が必要書類となります。遺言の種類には、「自筆証書遺言」「秘密証書遺言」「公正証書遺言」があります。自筆証書遺言と秘密証書遺言には、家庭裁判所の検認が必要です。公正証書遺言は、証人2人が立ち会いのもと、公証役場で公証人と面談を行い、公正証書遺言を作成してもらいます。

登記申請書

相続登記を申請する際に法務局に提出する書類です。ひな形は法務局のホームページからダウンロードできます。必要項目に沿って自身の相続情報を埋めていきましょう。申請書に必要な項目がすべて網羅できるのであれば、A4判コピー用紙でも問題ありません。捺印の印鑑の種類に決まりはありませんが、シャチハタのようなスタンプ印は利用不可のため、朱肉を使う印鑑を用意するようにしましょう。

委任状

代理人に登記申請を委任する場合に必要です。司法書士が代理人になる場合には、通常、司法書士が委任状を作成します。

相続関係説明図

被相続人と相続人の相続関係を図で表した、いわば家系図のようなものです。相続関係説明図のメリットは、相続関係説明図を法務局に提出すれば戸籍謄本を原本還付してくれる点です。必須の書類ではありませんが、相続人が多い場合は用意すると手続きが楽になるでしょう。

登記事項証明書（登記簿謄本）

不動産の現況を記録した書類です。いわば不動産の戸籍とも言えるもので、不動産調査に使用されます。不動産の所在、地番、家屋番号、所有権や担保権（抵当権）など不動産の現況が記載されています。

登記簿謄本は、管轄に関係なく日本全国どの法務局からでも取得できます。取得方法は、法務局窓口、郵送、オンラインがありますが、一般的には法務局窓口か郵送で取得がベターとなっています。

相続登記を自分で行う場合の費用

相続登記を自分で行う場合、手続きにかかる費用は主に登録免許税や必要書類の取得費用です。司法書士への依頼費用を省けますが、各種書類の準備や申請には時間と手間がかかるため、慎重な準備が必要です。

必要書類に掛かる費用（実費）

必要書類	取得費
戸籍謄本（戸籍全部事項証明書）	450円
除籍謄本（除籍全部事項証明書）	750円
改製原戸籍謄本	750円
住民票の除票	200円～400円
戸籍の附票
住民票
固定資産税評価証明書	200円～450円
印鑑登録証明書
登記事項証明書	480円～600円

各書類の費用は1通あたりの金額であり、被相続人の転籍が多い場合や相続人や不動産の件数が多い場合は必要書類の通数が増え、費用も増加します。

登録免許税について

不動産登記を行う際には、「登録免許税」という税金を国に納めなくてはいけません。登録免許税の金額は固定資産税評価額を基準に算出します。固定資産税評価額が課税価額（1000円未満切り捨て）となり、それに法律で決められた所定の税率（0.4％）を乗じて登録免許税額を算出（100円未満切り捨て）します。

わかりやすいように例をあげて説明します。固定資産税評価額（課税価額）1000万円の不動産を相続登記する場合です。

この場合の登録免許税は4万円となります。

相続登記を自分で行う際の注意点

相続登記を自分で行う際には、書類の不備や期限の管理など、注意すべき点がいくつかあります。この記事では、手続きで押さえておきたい重要な注意点を紹介します。

必要書類を過不足なく揃える

相続登記の際、最初に注意していただきたいのが戸籍などの必要書類の収集です。必要書類が1点でも足りなければ、法務局は相続登記の申請を受け付けてはくれません。

必要書類の収集は予想外の手間や苦労が伴います。例えば、被相続人の戸籍謄本は出生から死亡までの戸籍謄本をすべて収集しなければいけません。1通でも不足していれば法務局は、相続登記を受理してくれないため、戸籍の読み取りや必要書類の収集などは慎重かつ正確に行いましょう。

免税措置

相続登記は本来不動産評価額に0.4％を乗じた額を登録免許税として、国に納めなくてはいけません。しかし、令和7年3月31日までの経過措置ではありますが、土地に限って、不動産評価額が100万円以下の物件に関して、相続登記の登録免許税が免税になる特別措置が取られています。

もし、不動産の評価額を調べて、経過措置に該当していると判明した際は、出費を抑えるためにも積極的に活用してきましょう

相続登記の手続きで困ったことがあったら司法書士へ！

自分で相続登記をする場合、不動産調査から始まり、相続人確定のための戸籍など必要書類の収集、不動産評価額や登録免許税の算定、申請書類の作成、法務局への登記申請、登記完了後の必要書類の受領と手続きが進んでいきます。

不動産登記は、決して容易い手続きではありません。必要書類の収集だけでも、大変な手間と苦労を伴います。実際の登記申請にあたっても、法務局とのやりとりに、相続や不動産登記の専門知識が必要な場合もあります。

司法書士は登記の専門家です。もし何かお困りのごとがあったら司法書士にご相談ください。