相続登記の必要書類を解説！取得方法や書類の綴じ方とは

相続登記手続きに用いられる主な必要書類

相続登記の手続きには、必要な書類があります。内容と概括を説明します。

被相続人の戸籍（現在戸籍謄本、改製原戸籍謄本、除籍謄本）

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（現在戸籍謄本、改製原戸籍謄本、除籍謄本）です。あくまで謄本（全部事項証明書）が必要であり、抄本（一部事項証明書）では足りません。謄本には身分関係の全てが書かれていますが、抄本には請求者の身分関係しか書かれていないためです。出生から死亡までの全ての戸籍謄本が必要なのは、相続人を確定するためです。

出生から死亡までの戸籍謄本の一部でも抜けて繋がらない場合には、法務局から足りない戸籍謄本の再提出を求められます。

相続人全員の戸籍謄本

相続人全員の戸籍です。相続人の戸籍は、被相続人の場合とは違い、現在戸籍だけで足ります。戸籍も謄本ではなく、抄本でも差し支えありません。ただし、登記の実務上は、謄本を提出した方が手続きには正確性を増すとされています。

注意していただきたいのは、相続人の戸籍の取得日は被相続人の死亡日（相続開始日）以後でなければならないということです。相続開始時点において、相続人が生存していることを証明するためです。

被相続人の住民票の除票（あるいは戸籍の除附票）

被相続人が死亡した旨が記載されている住民票の除票、もしくは戸籍の除附票です。いずれも被相続人の本籍が記載されているものが必要です。

住民票の除票や戸籍の除附票が必要な理由は、被相続人が登記上の所有者と同一人物であるかを確認するためです。人によっては、登記した後、引っ越しをして住所が移転している方がいます。そのためには、住所移転が記載されている住民票の除票が必要になります。住民票の除票だけでは住所移転が判明しない場合は、戸籍の除附票を取れば住所移転が記載されているケースがあります。

所有権を取得する相続人の住民票

実際に相続不動産を取得する相続人の住民票です。

法定相続なら相続人全員の住民票、遺産分割や遺言によって特定の相続人が相続不動産を取得するのであれば、その相続人の住民票です。取得日には制限はありませんが、なるべく最新のものがいいでしょう。また、相続人の本籍が記載されているものでなけれなりません。

固定資産評価証明書

固定資産税額のもとになる、相続不動産の評価額を証明した書類です。相続登記の際、国に納める登録免許税の算出基準を証明するためです。

注意していただきたいのは、相続登記申請日と固定資産評価証明書取得年度との関係です。固定資産評価額は、年度ごとに評価額が変動します。例えば、登記申請日が令和6年3月31日の場合は、令和5年度の固定資産評価証明書で足りますが、登記申請日が令和6年4月1日だと、令和6年度の固定資産評価証明書でなければいけません。

相続人全員の印鑑登録証明書

遺産分割協議によって相続不動産を取得する相続人を決める場合は、遺産分割協議書に相続人全員の署名と実印による捺印が必要です。それらの捺印の有効性を証明するため、相続人全員の印鑑登録証明書が必要になります。作成期限には制限はありません。

遺産分割協議書

遺産分割によって相続人を決めた場合には、遺産分割協議書が必要になります。相続人全員の署名捺印が必要になります。

遺言書

被相続人が遺言によって相続不動産を取得する相続人を指定していた場合には、遺言書が必要書類となります。遺言の種類には、「自筆証書遺言」「秘密証書遺言」「公正証書遺言」があります。

登記申請書

相続登記を申請する際に法務局に提出する書類です。ひな型は法務局のホームページからダウンロードできます。

委任状

代理人に登記申請を委任する場合に必要です。司法書士が代理人になる場合には、通常、司法書士が委任状を作成します。

相続関係説明図

いわば家系図のようなものです。被相続人と相続人の相続関係を図であらわしたものです。相続関係説明図のメリットは、相続関係説明図を法務局に提出すれば戸籍を原本還付してくれることです。

登記事項証明書（登記簿謄本）

不動産の現況を記録した書類です。いわば不動産の戸籍とも言えるものです。不動産の所在、地番、家屋番号や所有権や担保権（抵当権）など不動産の現況が記載されています。不動産調査に使用されます。

主なケースごとに必要な書類一覧表

相続登記には大きく分けて「法定相続」「遺産分割協議」「遺言」の3方式に分かれます。各方式の必要書類と取得方法をご案内します。

法定相続

書類名	取得先
相続人全員の戸籍謄本	市町村役場
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
被相続人の住民票の除票（戸籍の除附票）
相続人全員の住民票（戸籍の附票）
固定資産評価証明書	不動産所在地の市区町村役場
登記申請書	自分で作成
相続関係説明図	自分で作成
収入印紙	法務局、郵便局、コンビニ

被相続人の住民票の除票の取得先は、被相続人の住所地ですが、戸籍の除附票の取得先は被相続人の本籍地となります。相続人全員の住民票の取得先も住所地となります。また戸籍の附票の取得先も本籍地となります。固定資産評価証明書の取得先は、東京23区の場合には都税事務所になります。

遺産分割協議

書類名	取得先
相続人全員の戸籍謄本	市町村役場
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
被相続人の住民票の除票（戸籍の除附票）
不動産取得者の住民票（戸籍の附票）
固定資産評価証明書	不動産所在地の市区町村役場
登記申請書	自分で作成
相続関係説明図	自分で作成
遺産分割協議書	相続人全員で作成
相続人全員の印鑑登録証明書	市町村役場
収入印紙	法務局、郵便局、コンビニ

遺産分割協議書には、相続人全員の署名と実印による捺印が必要です。印鑑証明書には作成期限はありません。

遺言

書類名	取得先
不動産取得者の戸籍謄本	市町村役場
被相続人の死亡を記録した戸籍謄本
被相続人の住民票の除票（戸籍の除附票）
不動産取得者の住民票（戸籍の附票）
固定資産評価証明書	不動産所在地の市区町村役場
登記申請書	自分で作成
相続関係説明図	自分で作成
遺言書	自筆証書遺言、秘密証書遺言、公正証書遺言
印鑑登録証明書	市町村役場、コンビニ
収入印紙	法務局、郵便局、コンビニ

遺言の方式には、「自筆証書遺言」「秘密証書遺言」「公正証書遺言」の3種類があります。自筆証書遺言と秘密証書遺言には、家庭裁判所の検認が必要です。

特殊な相続登記での必要書類

相続登記には法定相続や遺産分割協議、遺言以外で起こりうる特殊なケースがあります。

以下では、これらのケースに特有な必要書類と取得方法をご案内します。

一部の相続人が相続放棄をしたケース

相続放棄は、相続人が相続の開始を知った時から3か月以内であれば、家庭裁判所の審判によって相続放棄をすることができます。相続放棄は相続人全員ではなく、1人であってもすることができます。相続放棄をすると相続放棄をした者は、初めから相続人ではないことになります。

相続放棄をした者が含まれる相続登記の場合には通常とは異なり、相続放棄をしたものを証明する書類が必要になります。相続放棄をしたことを証明する書類は「相続放棄申述受理証明書」といい、相続放棄を審判した家庭裁判所に請求すれば1通150円で交付してくれます。相続放棄申述受理証明書を請求することができるのは、相続放棄をした者だけではなく相続人であれば誰からでもできます。

相続人が外国に居住している

相続登記には、相続人の住民票（戸籍の附票）や印鑑登録証明書が必要なケースがあります。しかし、相続人が外国に居住している場合には問題が生じます。住民票や印鑑登録証明書は日本に居住している場合に取得できるのであって、外国に居住していると取得できません。

その場合には、住民票の代わりとして「在留証明書」を取得します。在留証明書は、日本大使館か領事館で取得することができます。また、在留証明書の代わりに、現地の公証人に「宣誓供述書」を認証してもらう方法もあります。

印鑑登録証明書の代わりとしては、「署名（サイン）証明」があります。署名証明も日本大使館か領事館で取得できます。在留証明書、宣誓供述書、署名証明のいずれも原文が外国語の場合には、法務局には原文と一緒に訳文も提出する必要があります。

被相続人が外国籍

被相続人が外国籍のケースも考えられます。この場合には、原則として、被相続人の本国法により相続手続きを行います。本国法が不動産所在地の現地法（日本民法）に準拠すると定められていれば、日本民法に従って相続登記が行われます。本国法に準拠するとなれば、被相続人の本国法に従います。

いずれにしろ、日本で相続登記を行う場合には、住民票や戸籍などが必要です。戸籍や住民票の制度がある国であれば、その原文と訳文を提出すればいいのですが、それらの制度が無い国であれば日本に所在する大使館か領事館、また現地の公証人に「宣誓供述書」を作成してもらい、原文と訳文を法務局に提出する必要があります。

数次相続

相続登記をしない間に、本来相続すべきであった相続人が死亡してしまうケースがあります。二重に相続が発生するこの様なケースを「数次相続」といいます。

数次相続の場合には、それぞれの相続に応じて、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要になります。ただし、戸籍謄本が重なる部分は兼用することができますので、二重に戸籍謄本を取得する必要はありません。

遺産分割する場合も、それぞれの相続人全員で協議しなければならず、相続人全員の印鑑登録証明書が必要になります。

代襲相続

子どもや兄弟姉妹が推定相続人である場合、それら子どもや兄弟姉妹が被相続人よりも先に亡くなってしまうケースがあります。その場合は子どもや兄弟姉妹の子が代襲して相続する制度を代襲相続といいます。

代襲相続の場合にも、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本の他、被代襲者の出生から死亡までの戸籍謄本も必要になります。

相続登記の必要書類の取得方法

必要書類の取得先として、市町村役場の窓口、郵送、コンビニ、郵便局、オンラインなどがあります。各取得先でどのような書類を取得できるのかをご案内します。

市町村役場の窓口

市町村役場の窓口で取得できる書類は、戸籍謄本（現在戸籍謄本、改製原戸籍謄本、除籍謄本）、住民票、戸籍の附票、印鑑登録証明書、固定資産評価証明書があります。ただし、固定資産評価証明書では、不動産所在地が東京23区の場合は都税事務所で取得します。23区の都税事務所であれば区が違っても取得できます。不動産の所在地が杉並区であっても、それ以外の新宿都税事務所や葛飾都税事務所であっても取得できるということです。手数料は現金払いとなります。

郵送

市町村役場で取得できる書類は、いずれも郵送請求すれば取得することができます。戸籍謄本（現在戸籍謄本、改製原戸籍謄本、除籍謄本）、住民票、戸籍の附票、印鑑登録証明書、固定資産評価証明書です。所定の申請書を各役場のホームページからダウンロードして、免許証などの本人確認書類のコピー、相続関係が分かる戸籍謄本のコピーと一緒に郵送します。

手数料分の定額小為替と返信用の封筒も同封します。返信用封筒には郵便切手を貼ってください。

コンビニ

最近コンビニでは、マイナンバーカードがあれば、戸籍、住民票、印鑑登録証明書を取得できる所もあるとのことです。ただし、どの書類がとれるのかは不確かなので、あらかじめ店舗に確認を取ったほうがいいでしょう。

登録免許税は、通常収入印紙で納付します。収入印紙は、法務局や郵便局で購入できますが、最近はコンビニでも購入できる店舗があります。しかし、コンビニで扱っている収入印紙は200円のものが大部分で、200円を下回ったり、高額の収入印紙は扱っていない店舗もあります。なるべく法務局か郵便局で購入したほうが間違いがありません。

郵便局

郵便局では、登録免許税用の収入印紙を購入できます。相続登記が完了した後、登記識別情報、登記完了証、原本還付書類を郵送で返却してもらうことができます。レターパックプラスであれば法務局は対応をしてくれます。レターパックプラスも購入できます。

オンライン

オンラインで取得できるものとしては、登記事項証明書があります。専用のシステムから請求すれば郵送で登記事項証明書が送られてきます。手数料は銀行で振り込むか、クレジットカード払いとなります。

戸籍謄本の広域交付制度

令和6年3月1日から戸籍謄本の広域交付制度が始まりました。今まで戸籍謄本は、各本籍地の市町村役場でなければそれぞれ取得できませんでした。しかし、戸籍謄本の広域交付制度によれば、最寄りの住所地や本籍地の市町村役場で一括してコンピューター化された戸籍謄本を取得することができるようになったのです。

しかし、戸籍謄本の広域交付制度には幾つかの要件があります。

以上の要件を満たして、戸籍謄本の広域交付制度を上手に使えば、相続登記の必要書類の取得が楽になることでしょう

相続登記の必要書類が揃わないケース

相続登記の必要書類のうち、住民票の除票や除籍謄本が取得できないケースがあります。住民票の除票や除籍謄本の保管期間が決められているためです。

住民票の除票は、死亡、引っ越し、婚姻などで住民票から除かれた場合には、5年が過ぎると廃棄されてしまうという保管期間の制限がありました。（令和元年6月20日からは保管期間は15年に延長）

一方、除籍謄本は戸籍が除籍扱いになってから80年間の保管期間の制限がありました。（平成22年6月からは保管期間が150年間に延長）また、戦争、震災、災害のため、住民票（戸籍の附票）や戸籍謄本自体が滅失している場合もあります。住民票や戸籍謄本などは、相続登記の必要書類です。必要書類が揃わないと法務局は、登記申請を受理してくれません。

以下では保管期間の制限などで住民票や戸籍謄本が揃わない場合の対処の仕方をご案内します。なお、これからご案内する内容は各法務局によって取り扱いが違います。登記申請する前に、各法務局に確認をとってから登記申請した方がいいと思います。

戦争などで戸籍が焼失した場合

戸籍自体が焼失している場合には、各自治体は戸籍の「焼失証明書」を発行してくれます。戦争などで戸籍が焼失してしまった理由が記載された証明書です。法務局は、焼失証明書が焼失した戸籍の代わりだという取り扱いをしてくれます。

登記済証（登記識別情報通知）

登記済証（登記識別情報通知）とは、「不動産の権利証」のことです。不動産の権利証は、大事な書類で不動産の所有者しか所有していないものです。法務局は、所有者本人しか所有していない不動産の権利証を住民票や戸籍謄本の代わりだという取り扱いをしてくれます。

不在籍不在住証明

住民票の除票や除籍謄本が保管期間の制限などの理由で現存しない場合には、各自治体は「不在籍不在住証明」を発行してくれます。不在籍不在住証明とは、その自治体に本籍や住所が無い事を証明するものです。不在籍不在住証明も、住民票の除票や除籍謄本が現存しない場合の証明となります。

上申書

上申書とは、相続人全員が不動産の所有者が被相続人で間違いないことを記載したものです。相続人全員が署名し実印での捺印が必要です。相続人全員の印鑑登録証明書も提出しなければなりません。

相続登記の必要書類の綴じ方

相続登記の必要書類の綴じ方についてご案内します。ただここでご紹介する綴じ方は、あくまで一例です。少しぐらいの綴じ方のミスがあったとしても、法務局が登記申請を受け付けない事はないと思います。

綴じ方の一例

1～10をホチキスで留め、ファイルにまとめます。登記申請書と収入印紙貼付台紙の間には、登記申請に使用した印鑑で契印をして下さい。

4～9の書類をコピーとしたのは、これらの書類の原本を原本還付してもらうためです。4のコピーに「上記書類は原本と相違ない」と記載し、登記申請者の住所氏名を記載して登記申請に使用した印鑑を捺印して下さい。また、4～9のコピーを申請印で契印して下さい。なお、相続関係説明図を提出すると戸籍を原本還付してくれます。

11～17はクリップで挟み、ファイルにまとめて下さい。

綴じ方のメリット

上記のような綴じ方をすると、申請用の書類と原本分の書類を分けることにより、登記官も書類の確認が的確にでき、登記の手続きがスムーズに進みます。

原本還付の手続きをすることで、戸籍などの還付された書類を銀行口座の解約などの他の手続きに使用できるというメリットがあります。　

相続登記の必要書類における注意点

不動産権利証を紛失したときは？

相続登記では、不動産権利証（登記済証・登記識別情報）を提出する必要はありません。したがって、不動産権利証を紛失していても相続登記を行うことが可能です。

ただし、被相続人の除住民票または戸籍の附表を提出できない場合、代わりに不動産権利証の提出が求められることがあります。不動産権利証は再発行ができない書類であるため、権利証がない場合には法務局に相談することが必要です。手続きが難しい場合は、司法書士に相談することをおすすめします。

書類は原本還付を受けておく

固定資産評価証明書を取得する際、戸籍などの書類の原本還付を受けるようにしましょう。原本還付とは、原本とそのコピーを提出し、手続きが終わった後に原本を返却してもらうことを指します。

相続登記を行う際にも、戸籍の原本を提出する必要があります。もし固定資産評価証明書を取得する際に戸籍の原本を提出してしまうと、相続登記のために再度同じ戸籍を取得しなければならなくなります。これを避けるために、戸籍などの書類は必ず原本還付を受けるようにしましょう。

さらに、相続登記を行う際も、戸籍などの提出書類については原本還付を受けることが重要です。なぜなら、これらの提出書類の中には、相続登記以外の相続手続きで使用するものも多いためです。戸籍の原本還付を受ける際には、相続関係説明図を作成して提出すると、コピーの手間を省くことができます。

相続登記でお困りであれば司法書士へ相談を

相続登記は、申請にあたって様々な必要書類を収集しなければいけません。戸籍1つとってみても、被相続人の出生から死亡までのものが必要であり、その収集だけでも大変な苦労が伴います。

まして、相続登記といっても様々なケースがあり、ケースごとに必要となる書類が異なります。何かお困りのことがあれば是非司法書士にご相談ください。