相続登記とは？手続の流れや費用・必要書類などを解説

相続登記とは

相続登記とは、土地や建物など不動産の所有者（被相続人）が亡くなった場合に、その不動産の名義を相続人に変更する手続きのことをいいます。

例えばある男性が亡くなったとします。男性は自宅である建物と土地を所有していました。男性には、妻と長男、そして長女がいます。この場合、亡くなった男性が被相続人であり、妻と長男、そして長女の3名が相続人になります。男性名義の不動産の名義を妻などの相続人に変更することが相続登記なのです。

相続登記を含め、不動産登記を管理しているのが「法務局」という役所です。不動産の所在地によって法務局の管轄が決まります。相続登記は、それらの管轄法務局に申請するのです。

相続登記義務化について

令和6年4月1日から相続登記の義務化が始まりました。義務化以前は相続登記をするかどうかは自由で任意とされていました。しかし、相続登記の義務化以降は自身が不動産を相続したと知った時から、3年以内に相続登記をしない場合、10万円以下の過料が課される可能性が生じたのです。

なお、令和6年3月31日以前に相続が生じていながら、相続登記をしていない場合も当然あるかと思います。その場合は令和6年4月1日から数えて3年以内に相続登記をしなければいけません。

相続登記義務化に至った背景

相続登記義務化の背景として上げられるのが、「所有者不明土地問題」です。「所有者不明土地問題」とは、まさしく土地の所有者そのものが不明である場合や、不動産登記簿上は所有者が登記されているものの、すでに相続が開始されているにもかかわらず相続登記がなされていないため、相続人と連絡が取れず「所有者不明」になっている場合などがあります。

「所有者不明土地」は様々な問題を生みます。空地へのゴミの不法投棄や部外者の不法占拠などの衛生上や治安上の問題を上げることができます。また、公共事業や復旧・復興事業を進める上でも様々な問題が生じています。事実、東日本大震災において多くの「所有者不明土地問題」が発生し、復旧・復興事業に支障がでたとの指摘があります。

「所有者不明土地問題」の原因として、一番に取り上げられたのが「相続登記未了問題」でした。相続登記がなされていない場合においては、何代にも渡って相続がなされているのに相続登記が一切なされていない場合も散見されます。その結果、相続人との連絡が取れなくなってしまい、結果として「所有者不明土地問題」へとなってしまうのです。

そんな経緯を踏まえて、「所有者不明土地問題」の最善の解決策として相続登記の義務化が始まったわけです。

相続登記の手続きのパターンとは

相続登記の主な手続き方法とあわせて、どのタイミングで3年以内の手続きは必要になるかを以下、各パターンに分けて説明します。

遺言書がある場合

遺言書があり、遺言中に相続財産の中に不動産があり、なおかつ不動産を特定の相続人が相続するという内容の場合があります。その場合には、遺言書をもとにして相続登記をすることができます。この場合には、相続人が相続を知り、かつ遺言で自身が不動産を相続すると知った時から3年以内となります。

遺産分割協議がある場合

相続人全員で相続財産をどうするかを話し合うパターンも考えられます。その場合には、相続財産の中に不動産があり、特定の相続人が不動産を相続するという場合です。この場合は、遺産分割協議に従い相続登記ができます。その場合は、遺産分割協議が成立した日から3年以内に相続登記をしなければなりません。

法定相続の場合

遺言書も無く、遺産分割協議も無い場合は民法の規定する通りに法定相続が始まります。原則通り、法定相続分に従って相続登記をしなければなりません。この場合は、相続人が自身に相続が開始したことを知った時から3年以内に相続登記をしなければなりません。

相続登記をしないデメリット

相続登記をしないデメリットとして、以下の3点が考えられます。

以下、各デメリットについて詳しく説明させていただきます。

相続人が増え、相続が難航・複雑化する

相続登記を長期間しなかった場合、権利義務間関係が難航・複雑化する場合があります。

例えば、相続人が妻と長男1人だけだったが、その長男が相続登記をしないうちに死亡してしまいました。長男が結婚をしておらず、妻も子供もいない場合には相続権は被相続人の兄弟姉妹に移ります。もし、その兄弟姉妹も死亡していた場合は、兄弟姉妹の子供達に相続権が移ってしまいます。まさしく相続人の数が「ネズミ算式」に膨れ上がっていくのです。中には、一度も顔を合わせたことがない親戚もいることでしょう。

また、遺産分割協議には、相続人全員の同意が必要です。妻は見も知らない親戚たちと相続について話し合いをしなければならない状態に追い込まれてしまうのです。このように、相続登記を怠っていたために遺産分割協議が複雑化してしまうおそれがあります。

不動産の売却や担保設定に支障をきたす

不動産を売却したり、抵当権などの担保を設定し、お金を借りようとしたとき、相続登記が未了の場合、支障をきたすことがあります。不動産を買い取ったり、売買の仲介をする不動産業者や、担保権を設定してお金を貸そうとする銀行などの金融機関は、登記簿上の登記名義人と現在の所有者が一致しない場合には、対応してくれないのです。

つまり、相続登記を怠っていたために、不動産の売却や担保設定に支障をきたすおそれが出てくるのです。

不動産を勝手に差し押さえられる可能性がある

法定相続人が複数名おり、相続登記が未了の場合に相続不動産が差し押さえられる可能性があります。

法定相続人のうち、借金を抱える相続人がいる場合にこの可能性が生じます。法律上、相続登記がなされていない場合には、債権者は債務者である相続人に代位して、法定相続どおりに不動産の相続登記をした上で、債務者である相続人の持分を差し押さえることができます。

その結果、差し押さえられた持分が強制競売され赤の他人の手に渡った場合には、相続不動産は赤の他人も含めた共有状態となってしまいます。共有不動産は、様々な権利義務関係で共有者の同意などの複雑な手続きが必要になります。これもまた、相続登記を怠ったためのデメリットと言えるでしょう。

相続登記の手続きの流れ

相続登記は、被相続人の出生から死亡までの戸籍などの関係書類の収集をはじめとして、複雑な手続きを要します。まずは自身がどの状況に当てはまるか以下のフローチャートで確認してみましょう。

以下では、フローチャート内における「ケース1」～「必要な対応A」のルートで発生する一般的な手続き流れについて解説します。

相続不動産の状況確認

最初に相続財産に含まれる相続不動産の状況について確認しましょう。被相続人名義の固定資産税の納付書などの関係書類が、各市区町村から送付されてくるかと思います。関係書類を確認すると、土地なら所在や地番、建物なら所在や家屋番号などの不動産を特定する情報が記載されています。

不動産の情報が分かったら、管轄法務局に行き、相続不動産の登記簿謄本（全部事項証明書）を取得してください。取得方法は、法務局の担当者に聞けば教えてくれます。

登記簿を確認していただいて、不動産の所有者が被相続人に間違いないか、不動産は単独所有か共有かなどを確認します。単独所有の場合は所有権がそのまま移転しますが、共有の場合は移転するのは被相続人の持分だけだからです。

なお、令和8年2月2日から、相続した不動産の有無などの情報を把握できる「所有不動産記録証明書」が施行される予定です。これにより、相続人申告登記に続いて、相続登記の手続き環境がさらに充実することが期待されます。

相続不動産の相続人を決める

相続不動産も法定相続分どおりに相続するのであれば、何ら問題はありませんが、相続人が法定相続分での遺産分割に異議を唱えた場合は、遺産分割協議を行う必要があります。法定相続分は遺産分割や遺言書がないケースでの手続き方法であり、遺産分割協議がある場合は法定相続より優先されます

遺産分割協議を行ったら、相続人全員が合意した旨を記すために遺産分割協議書を作成します。これには相続人全員分の印鑑登録証明書が必要になるので忘れずに準備しましょう。

なお、今回の場合は遺産分割協議を行った場合と仮定しましたが、遺言書があった場合は遺言書の内容を最優先とし、遺産分割協議の結果がそれに続きます。

相続登記の必要書類の収集

相続登記には、被相続人の出生から死亡までの戸籍や住民票の除票、もしくは戸籍の附票、相続人全員の戸籍や住民票が必要となります。さらに遺産分割協議がある場合は、相続人全員の印鑑登録証明書が必要となります。各書類とも各市区町村役場で取得できます。いずれの書類にも取得期限はありませんが、なるべく最新のものがいいでしょう。

また、各市区町村役場において、固定資産税評価証明書を取得する必要があります。登記申請時に法務局において、登録免許税を計算するためです。

相続登記の申請

必要書類が揃ったら、相続登記の申請をします。申請書は法務省のホームページからダウンロードできます。記載例も掲載されています。

申請書が完成したら、登録免許税分の収入印紙と一緒に管轄法務局に提出しますが、提出先はその不動産の管轄法務局となるので注意が必要です。収入印紙は法務局でも購入できます。申請後、訂正があれば法務局から連絡がきて訂正をします。問題が無ければ登記が完了となります。

手続きに必要な書類

相続登記は以下の通りです。「法定相続」「遺産分割協議による相続」「遺言相続」のパターン別に必要書類が異なる場合があります。

必要書類一覧

書類名	法定相続	遺産分割	遺言
被相続人の戸籍謄本 （除籍謄本・改製原戸籍）	必要 （出生から死亡まで）	必要 （出生から死亡まで）	〇 （遺言の種類によっては死亡の記載のみで可）
被相続人の住民票の除票 もしくは戸籍の附票（本籍記載）	〇	〇	〇
相続人の戸籍謄本	〇	〇	〇 （不動産を取得した相続人）
相続人の住民票 もしくは戸籍の附票（共に本籍記載）	〇	〇 （不動産を取得した相続人）	〇 （不動産を取得した相続人）
相続人の印鑑登録証明書	×	〇	×
固定資産税評価証明書	〇	〇	〇
遺言書	×	×	〇
遺産分割協議書	×	〇	×
登記申請書	〇	〇	〇
登記事項全部証明書	〇	〇	〇

その他関連事項

その他の関連事項として「相続関係説明図」と「法定相続情報証明制度」というものがあります。

相続関係説明図

相続関係説明図とは、簡単にいうと家系図のようなものです。被相続人と相続人の相続関係を図で表したものです。被相続人の本籍、最後の住所、登記上の住所、生年月日、死亡した年月日が記載されます。他の相続人など関係者の生年月日や住所も記載されます。

相続関係説明図の最大のメリットは、相続登記の申請の際、相続関係説明図を一緒に提出すると、戸籍の原本還付を受けられることです。相続に関して登記のほかに、金融機関や公共機関の手続きなど様々な場面で戸籍が必要になります。戸籍を返してもらえることで再度、戸籍を取集する手間を省くことができます。

法定相続情報証明制度

法定相続情報証明制度とは、相続関係を一覧に表した図（法定相続情報一覧図）とともに、戸籍などの関係書類を管轄法務局に提出し、一覧図の内容が民法に定められた相続関係と合致していることを登記官が確認した上で、その一覧図に認証文を付した写しを無料で交付するというものです。

法定相続情報証明制度の最大のメリットは、本来なら戸籍の提出が必要な相続登記や金融機関、そして公共機関の手続きなどで、登記官の認証を受けた法定相続情報一覧図を提出すれば戸籍の提出が不要になり、手続きの簡素化がはかられることです。

相続登記の手続きにかかる費用

相続登記にかかる費用としては、登録免許税、戸籍などの各種書類の取得費、司法書士報酬などがあります。

登録免許税

登録免許税とは、土地や建物の不動産の登記をする時に国に納めなければならない税金です。相続登記などの所有権移転登記は、固定資産税の基となる評価額に所定の税率を乗じて計算した金額が登録免許税となります。

相続登記を例にして説明します。相続登記の税率は0.4％です。不動産の評価額を1000万円とすると、1000万円に0.4％を乗じて出た金額は4万円となります。つまりこの場合の登録免許税は、4万円となるわけです。

戸籍などの各種書類の取得費（実費）

相続登記の必要書類	書類の取得費
戸籍謄本（戸籍全部事項証明書）	1通450円
除籍謄本（除籍全部事項証明書）	1通750円
改製原戸籍謄本	1通750円
住民票の除票	1通200円～400円
戸籍の附票	1通200円～400円
住民票	1通200円～400円
固定資産税評価証明書	1通200円～450円
印鑑登録証明書	1通200円～450円

上記の価格はあくまで取得の実費です。司法書士などに登記を依頼する場合は、別途費用がかかることにご注意ください。なお、住民票の除票から印鑑登録証明書の費用は地域によって異なります。

司法書士報酬など

現在、司法書士の報酬は自由化され、全国統一の金額というものは存在しません。相続登記のおおよそ平均の報酬額は、案件にもよりますが3万円から12万円だとされています。この金額はあくまで登記申請書作成を含んだ代理登記申請の報酬額であり、戸籍などの関係書類の代理取得や遺産分割協議書の作成費が別途数万円発生する場合もあります。

以下は登記の必要費用と司法書士報酬をあわせた費用例になります。

相続登記にかかる費用例（相続不動産の評価額1000万円の場合）

相続登記についての質問

相続登記をしなくてもいい正当理由とは何ですか？

相続登記をしなくても良いケースは以下のような場合が考えられます。なお、最終的には法務局の登記官が判断します。

相続登記をせずに過料も払わないとどうなりますか？

過料とは、あくまで行政罰です。刑事罰である罰金を支払わない場合は、労役場留置（罰金を支払う代わりに判決で定められた日数分を労役場に留置して軽作業を命じられること）の措置がとられます。過料には労役場留置が命じられることはありませんが、未払いのままでいると、最悪な場合、所有している不動産、預金、給与が差し押さえられる可能性があります。

また過料を払った場合でも相続登記の義務が免除されることはなく、登記手続きは進める必要があります。

相続人申告登記とは何ですか？

令和6年4月1日から「相続登記の義務化」が始まりました。この登記手続きには3年以内に完了させる必要がありますが、様々な事情から3年の期限までに相続登記ができない場合の救済策が講じられました。それが「相続人申告登記」です。

3年の期限までに、相続が始まったという事実と自身が相続人である旨を管轄法務局に申し出れば、相続登記の義務が果たされたとする制度です。相続人が複数いる場合にも、その中の1人だけであっても、相続人申告登記は可能です。

相続人申告登記の点は、相続人申告登記は、あくまで補完的措置であり、相続人申告登記をしたとしても、その相続人が相続不動産の所有者にはならないということです。つまり、その相続人が不動産を売却したり、担保を設定したりすることはできません。

なお、相続人が複数いる場合に相続登記義務を果たしたとされるのは、申告をした相続人だけであり、他の相続人の相続登記義務が果たされるわけではありません。その後遺産分割協議がなされた場合は、遺産分割協議がなされた日から3年以内に相続登記をしなければいけないといけません。

その他相続に関連する登記

死因贈与登記

死因贈与とは、贈与者の死亡を原因として、贈与者の財産が受贈者に贈与されるものです。死因贈与契約書の書式は、個人間の私署契約書でも構わないですが、後々の問題を残さないためにも公証人の作成による公正証書にすることが多いかと考えられます。

死因贈与の目的財産が不動産の場合は、不動産登記の対象となります。登記の形式としては、贈与者の生前に「所有権移転仮登記」をし、贈与者の死後に「所有権移転本登記」をすることがあります。また、贈与者の死後に「所有権移転登記」をする場合もあります。

数次相続登記

数次相続とは、遺産分割協議や相続登記をしない間に、その相続人が死亡し新たな相続が始まるケースのことです。かなり長い間、相続登記をしていない場合、数次相続が2代、3代と何代にも渡るケースもあります。

本来ですと、その一つひとつの相続登記を行わなければならないのですが、法律によって中間の相続人が1人の場合は、最初の被相続人から最終の相続人に直接、相続登記を行ってもいいことになっています。

中間の相続人が1人とは、もともと単独相続の場合と、遺産分割協議によって中間の相続人が1人になった場合も含みます。

相続登記を行うなら司法書士へ相談してみよう

相続登記の義務化が始まった現在、1日でも早く相続登記を行った方がいいでしょう。相続登記をご自身で行うことは可能です。しかし、戸籍の収集だけを考えてみても、その労力は困難を伴います。

お困りの時は、専門家の力を借りることも1つの考えではないでしょうか。登記の専門家と言えば司法書士です。確かに、司法書士に仕事を依頼するとなると報酬が発生します。けれども、安全・確実に登記を完了させることをお考えると、司法書士への相談も一つの案ではないかと思います。